Частный дом в Харькове, ценообразование

Блог о недвижимости / 20241212

12 декабря 2024

Еще раз про частные дома в Харькове - новая порция размышлений про выбор и ценообразование.

Оговорюсь сразу, речь идет об оптимальном варианте - добротный дом в хорошем месте возле метро, т.е. вариант, который имеет смысл купить для семьи. Вариант без перекосов параметров, когда плохой дом и хороший ремонт или хороший дом, но на окраине города или в дебрях, большой дом с ремонтом, который по стоимости квадратного метра дешевле, но общей цене не доступен большинству покупателей, да и расположение как правило хуже, на окраине, а не возле метро. Варианты дешевле есть и дороже, но они не оптимальные как для типичного обывателя, с перекосом параметров или не доступностью в цене совсем.

Предлагаемый частный дом на Немышле это оптимальный вариант, сбалансированный по параметрам - месторасположение и качество самого дома. Жилое состояние позволяет обжиться и решить что и как сделать в доме, какой ремонт сделать для себя, как поправить и обновить ремонт не спеша.

Давайте посчитаем

Для примера, цена квадратного метра в жилстроевской новостройке на ХТЗ или Гидропарк - беру самые бюджетные, порядка 500$ в строительном состоянии и выбрать практически нечего, чтобы купить. То первый/последний или этаж выше 6-го (проблемы с электричеством, а значит лифтами), то планировка черти-что, дом если и сдан, то не подключен к коммунальным или не заселен и перспективы "туманные". Ну допустим, берем самый бюджетный вариант.

В районах приближенных к центру или метро цена растет, в новостройке Пролисок порядка $1000 в строительном состоянии в сданном доме, меньше цена в еще не сданных домах.

Дом построить дороже, чем квартиру тойже площади. Дом ~100м2, даже по минимум 100*$500 = $50.000. А если брать как пример новострой "Пролисок", тоже возле метро Дворец спорта, цену со скидкой $800, то цена дома уже получается ~$80.000.

Только дом в жилом состоянии, в нем можно жить, а цену мы взяли за строительное состояние, где еще вложить в ремонт придется столько же - от $500 до $800 за метр квадратный, особенно если с мебелью и техникой. Так что в жилом состоянии $65.000 вполне реальная цифра, учитывая расположение дома.

Стоимость земли в городе возле центрального проспекта и не на окраине, а между двумя станциями метро - сколько? По минимум $2500 за сотку. 4 сотки * $2500 = $10.000 у дома перед домом пустырь ~3 сотки, можно сделать лужайку с садом или навес для машин, огород. Т.е. стоимость земли можно умножить на к-т 1.5 или даже 2 и 3 ..., т.к. место уникальное возле проспекта и с такими возможностями. Т.е. земля $10-20тыс., так это ж не в поле участок, а возле проспекта и цивилизации, памятник Звезда, бул.Юрьева, две станции метро и вся инфраструктура в сотнях метров.

Гараж капитальный кирпичный, глубокий подвал под домом и надворные постройки, беседка, забор практически художественный, округленно ~$10-15тыс.

по минимуму 65 + 10 + 10 = $85тыс.
реальный 65 + 20 + 15 = $100тыс.

С конкретными цифрами можно спорить до бесконечности, я привел порядок цифр и рассуждения, ваши готов услышать в комментариях в соцсетях пож этим постом.

Поэтому, за дом цифра $85.000 на отдачу, дальше по ситуации.

Да, и нет же 5% комиссионных на доме, а это ~$4тыс., на секундочку - или это не деньги?

Цену опускать не имеет смысла, т.к. купить то ничего адекватного взамен и нет даже в Харькове, тем более нет хороших вариантов по сниженным ценам. Со скидками продаются мало интересные объекты, рассказывать могу много, но многие и до этого места не дочитают.

В Днепре, Одессе, Киеве и Львове в 1.5-2.5 раза выше, по статистике порталов недвижмости ЛУН и Rieltor.ua

На Немышле есть дома проще и дешевле, меньшего размера и с "бабушкиными" комнатками в 6-7м2, половинки, много старее (реставрированные) и в отдаленности от цивилизации и от метро. Есть варианты с более современным ремонтом и лучше в похожую цену, но совсем в отдаленности - в дебрях Одесской, Жихарь, Даниловка, Рогань, Бавария ... и пр.

Ну это же принципиально другое месторасположение и не только в цене на землю это отражается, а в образе жизни, удобстве и перспективах ...

А месторасположение и качество строительства дома это практически самый главные ценообразующие факторы - все то, что в предлагаемом варианте плюсы, в отличии от большинства других вараинтов на рынке недвижимости в Харькове.

Продается именно дом с хорошим месторасположением, в близости от центрального проспекта 300м и двух станций метро - одна троллейбусная остановка, менее 1км.

Цена $85тыс. это фактически без учета стоимости ремонта даже до жилого состояния, т.е. по цене строительного состояния - поговорите со строителями сколько стоит построить 100м2 дом, сколько времени это займет. Расположение дома суперское, участок так рядом с проспектом и метро трудно найти. А еще подвал, гараж, надворные постройки.

Учитывая стоимость дома, смотреть фотографии внутри дома особого смысла нет. Если вас интересует добротный дом с отличным месторасположением по указанной цене, то какая разница какой там ремонт, если указано "жилое" состояние и на доделки торг "на месте", т.е. цена на отдачу как подсказка. Какая разница какой там ремонт в такой ситуации?

Если вам в первую очередь важна стоимость частного дома, то есть же варианты дешевле - меньшего размера и качества самого дома, в удалении от проспекта ГХ, метро и цивилизации.

Банальные прописные истины говорю, но многие это не понимают или делают вид что не понимают, хитрят ... практически все хитрят и игнорируют то, что я написал выше, пытаются манипулировать не приводя аргументов.

Можете попытаться возразить в комментариях под анонсом этого поста в соцсетях на страницах проекта "Недвижимость Харькова". "Про войну" тоже интересно послушать, почему "покупатели" рассказывают продавцам, что надо снижать цену и продавать, т.к. война и пр., сами при этом хотят купить недвижимость - хитрят и пытаются манипулировать.

PS Мы проводили эксперимент с ценой, чтобы узнать "болевые" точки "покупателей", посмотреть с какой цены начинается активность и как она меняется при плавном снижении. Результаты будут в отдельной записи в блоге, цифры и скриншоты будут.

Могу сказать, что интересующиеся "покупатели" есть и их десятки, когда снизили цену в разы - нетерпеливых и агрессивных, желающих "смотреть" дом и недовольных, что им не показывают и игнорят. Или когда интересующимся задают вопросы, на которые у них нет ответов, а должны были быть, если это реальные покупатели, а не "туристы", которые ходят смотрят все подряд, т.к. за просмотр денег не берут - а может надо бы брать!?

Вопросы покупателям задаем, т.к. они не задают и невозможно понять мотивацию и серьезность намерений к покупке недвижимости. Задаем вопросы чтобы понять степень готовности интересующегося к покупке недвижимости, насколько он покупатель в принципе, чтобы не тратить время и нервы зря, устраивая ненужный просмотр.

Наблюдая поведение в "покупателей" в личных сообщениях, даже ажиотаж, такая ассоциация возникла: как буд-то змеи в ведре извиваются и дерутся.

Эксперимент получился нервный и немного "злой", но не мы первые начали ... дурковать. Изучайте рынок и не рассказывайте глупости продавцам. "Ставьте перед собой реальные цели" - помните реклама была (общежитие, застолье и мышка ...).

категория: недвижимость Харьков

Блог о недвижимости на сайте "Недвижимость Харьков" - обсуждение рынка недвижимости, советы по продаже и покупке квартир и частных домов в Харькове, ссылки на интересные материалы в сети по теме недвижимости, взгяд на новости рынка недвижимости Харькова и Украины.

'Недвижимость Харьков' канал в Telegram https://t.me/realtykharkovua - подпишитесь, чтобы быть в курсе новостей рынка недвижимости, публикуем полезную и интересную информацию по теме недвижимости, анонсы статей в блоге.